La privación del uso de servicios no esenciales en las comunidades de propietarios es una de las medidas no judiciales permitidas más eficaces y que cada vez están más vista en la dinámica de la administración de fincas de hoy en día. Estas medidas suelen ser de gran impacto y eficacia para combatir la morosidad en las comunidades de propietarios.
Cabe aclarar que es una medida impopular que muchas veces es difícil de tomar en una junta de propietarios porque prohibir al vecino del 5to que use la piscina comunitaria porque acumula más de 4000 euros de deuda, no es plato de buen gusto cuando luego tienes que compartir ascensor con él a diario.
Si las zonas comunes de una comunidad de propietarios pudiesen hablar y contar todo lo que escuchan, los programas de prensa del corazón se quedarían sin espectadores. Ellas son testigos de que todos están de acuerdo con la privación del uso de servicios no esenciales pero ya “mojarse” y que conste en actas, es otra cosa.
Privación del uso de servicios no esenciales en comunidades de propietarios. Diferencia entre servicios no esenciales y servicios esenciales.
En España, el marco legal que regula la privación del uso de servicios no esenciales en las comunidades de propietarios está fundamentado en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), aunque con menos claridad que en el caso de los servicios esenciales.
La LPH no regula explícitamente la privación de servicios no esenciales, lo que ha generado cierta controversia en la interpretación y aplicación de medidas por parte de las comunidades de propietarios.
Los servicios no esenciales en una comunidad de propietarios incluyen aquellos que no son necesarios para la habitabilidad básica de una vivienda, como:
– Acceso a piscinas, gimnasios, o instalaciones deportivas comunes.
– Uso de salones de eventos o espacios comunitarios para reuniones.
– Servicios de televisión por cable, internet comunitario, o cualquier otro servicio adicional que no sea imprescindible.
En cambio, los servicios esenciales son aquellos que son fundamentales para el funcionamiento adecuado y la seguridad del edificio o conjunto residencial. Estos servicios pueden variar según el tipo de propiedad, pero en general, incluyen:
- Suministro de Agua: Asegurar el acceso continuo al agua potable para todos los propietarios y residentes, incluyendo sistemas de distribución y mantenimiento de tuberías.
- Electricidad y Alumbrado: Garantizar la iluminación en áreas comunes como pasillos, escaleras, garajes y exteriores, así como el suministro eléctrico para sistemas críticos como ascensores y sistemas de seguridad.
- Ascensores: Mantenimiento y operación de ascensores para garantizar el acceso seguro y funcional a todos los pisos del edificio.
- Limpieza y Mantenimiento de Áreas Comunes: Servicios regulares de limpieza para mantener las áreas comunes en condiciones higiénicas, así como el mantenimiento de jardines, piscinas, patios y otros espacios compartidos.
- Recolección de Basura: Gestión adecuada de la recogida de residuos para evitar la acumulación de basura y problemas de higiene.
- Seguridad y Vigilancia: Sistemas de seguridad, como cámaras de vigilancia, alarmas y personal de seguridad, para proteger a los residentes y la propiedad.
- Mantenimiento de Infraestructuras: Reparación y conservación de las infraestructuras básicas del edificio, como techos, fachadas, sistemas de drenaje, etc.
- Administración y Gestión de la Comunidad: Servicios administrativos que incluyen la gestión de cuotas de comunidad, la convocatoria de reuniones, la elaboración de presupuestos y la resolución de conflictos entre vecinos.
- Sistema de Calefacción o Climatización Central: En caso de que exista, su mantenimiento es crucial para garantizar el confort de los residentes.
- Seguro de la Comunidad: Cobertura de seguros que protejan la comunidad contra daños, responsabilidad civil y otros riesgos.
Estos servicios son esenciales para asegurar la habitabilidad, seguridad y calidad de vida dentro de una comunidad de propietarios.
Privación del uso de servicios no esenciales en las comunidades de propietarios: Marco Legal y Consideraciones.
Como dijimos anteriormente, es la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) el marco legal que dicta las directrices a seguir en una comunidad de propietarios.
Aunque la LPH, en su redacción actual, no contempla expresamente la posibilidad de privar de servicios no esenciales a los propietarios que no estén al corriente de sus pagos, esta ley, sin embargo, sí establece que los propietarios tienen el deber de contribuir a los gastos comunes y que el impago de las cuotas puede dar lugar a reclamaciones judiciales.
Si te interesa conocer los derechos y deberes de los propietarios, aquí te lo contamos todo:
https://muleroasesores.com/obligaciones-del-propietario-de-un-inmueble/
https://muleroasesores.com/obligaciones-del-propietario-de-un-inmueble-2/ (sobre el pago de la cuota comunitaria)
https://muleroasesores.com/obligaciones-del-propietario-de-un-inmueble-3/
Como medidas previas a tomar a la reclamación judicial podemos mencionar las siguientes:
-Mediante el contacto telefónico se buscará poner al tanto al deudor de su situación y promover un acuerdo de pago que pueda cumplir a fin de reducir la deuda acumulada.
-Carta de reclamación extrajudicial donde se le informe del monto exacto adeudado, los intereses si los hubiera, otros gastos añadidos, el plazo de pago voluntario y las consecuencias de no atender la reclamación.
Es aquí donde se debe incluir el aviso formal donde se mencione explícitamente que en caso de no atender a este requerimiento de pago, la comunidad de propietarios se reservará el derecho de prohibición del uso de servicios no esenciales como el uso de la piscina comunitaria o el gimnasio.
Cabe aclarar que esta decisión no puede ser tomada a expensas del secretario-Administrador o presidente de turno, puesto que es necesario que la medida sea aprobada en una Junta de propietarios debidamente convocada según exige la ley.
La adopción de este acuerdo requiere de una mayoría simple de presentes o representados y coeficientes de participación:
Cuadro: En la práctica, esto significa que para la adopción del acuerdo será necesario el voto favorable de la mayoría de los propietarios (presentes o representados) que a su vez representen la mayoría de los coeficientes de participación que deben manifestarse estar a favor de adoptar el acuerdo. Cierro cuadro.
Si todavía no sabes como es el procedimiento que debe realizarse para reclamar impagos en tu comunidad de propietarios, este interesante artículo puede ayudarte: .https://muleroasesores.com/articulo-21-de-la-ley-de-propiedad-horizontal/
Privación del uso de servicios no esenciales en comunidades de propietarios: Jurisprudencia y Prácticas Comunes.
Jurisprudencia Mixta:
La privación del uso de servicios no esenciales ha sido objeto de interpretación por parte de los tribunales.
En algunos casos, los tribunales han considerado que la privación del uso de servicios no esenciales podría ser una medida aceptable, siempre y cuando no se vulneren derechos fundamentales y la medida esté debidamente justificada.
Sin embargo, otros fallos judiciales han considerado que “privar a un propietario de ciertos servicios, aunque su uso sea no esencial, podría constituir una sanción desproporcionada y, por tanto, ilegal.”
La tendencia general es que cualquier restricción debe ser cuidadosamente evaluada para no incurrir en abusos.
Reglamentos Internos de la Comunidad:
La privación del uso de servicios no esenciales es una medida muy eficaz contra los impagos. Imagen de Freepik.
Algunas comunidades de propietarios incluyen en sus “Estatutos o reglamentos internos” cláusulas que permiten la restricción del acceso a servicios no esenciales para los propietarios que no están al día en el pago de las cuotas.
Estas cláusulas deben ser aprobadas por la mayoría de los propietarios y, aunque pueden ser aplicadas, siempre están sujetas a la interpretación legal y pueden ser impugnadas en los tribunales.
Es fundamental que cualquier decisión de privación del uso de servicios no esenciales sea adoptada en una Junta de Propietarios y esté debidamente registrada en el acta, ya que una actuación unilateral de la comunidad o del presidente podría ser considerada nula.
Derecho de Acceso y Propiedad:
Es importante recordar que, aunque un propietario tenga deudas con la comunidad, sigue siendo titular de su propiedad y de los derechos que ello conlleva, incluidos los derechos sobre los elementos comunes. Por lo tanto, cualquier limitación de sus derechos debe ser ponderada y proporcional.
En resumen, el marco legal en España sobre la privación del uso de servicios no esenciales en las comunidades de propietarios no es del todo claro y depende en gran medida de la interpretación de los tribunales y de las normas internas de cada comunidad.
Aunque las comunidades pueden intentar implementar medidas para acometer la privación del uso de servicios no esenciales a los deudores, estas medidas pueden ser impugnadas judicialmente si se consideran desproporcionadas o injustificadas.
Es recomendable que las comunidades actúen con cautela y busquen asesoramiento legal antes de imponer cualquier tipo de restricción.
En España, las decisiones judiciales sobre la privación del uso de servicios no esenciales en comunidades de propietarios han sido variadas y, en algunos casos, contradictorias.
No obstante, existen sentencias que han respaldado la posibilidad de privar a un propietario deudor del uso de ciertos servicios no esenciales, siempre y cuando se cumplan una serie de condiciones.
A continuación, exponemos algunos ejemplos de sentencias y principios clave que han influido en estas decisiones:
Ejemplos de Sentencias a Favor:
-Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (Sección 6ª) de 13 de marzo de 2008:
En este caso, la comunidad de propietarios había decidido privar del uso de la piscina comunitaria a los propietarios que no estuvieran al corriente de sus pagos.
La Audiencia Provincial falló a favor de la comunidad, considerando que la restricción del acceso a la piscina, al ser un servicio no esencial, era una medida proporcionada y legal.
La sentencia subrayó que esta medida no afectaba la habitabilidad de la vivienda y que estaba justificada como medio de presión para el cobro de las deudas.
-Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de 19 de diciembre de 2013:
En esta sentencia, una comunidad de propietarios había decidido restringir el acceso a ciertos servicios comunes, como el uso de un gimnasio y una sala de eventos, para aquellos propietarios que no habían pagado las cuotas comunitarias.
La Audiencia Provincial de Madrid confirmó la legalidad de la medida, argumentando que estos servicios no eran esenciales para la habitabilidad de la vivienda.
Además, se consideró que la medida había sido adoptada conforme a los estatutos de la comunidad y con el acuerdo de la mayoría de los propietarios en la junta.
-Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 16ª) de 14 de febrero de 2017:
Un propietario impugnó la decisión de la comunidad de privarle del uso de una terraza comunitaria, debido a su impago de las cuotas.
La Audiencia Provincial de Barcelona sostuvo que la decisión de la comunidad era válida, ya que la terraza era un elemento común de uso no esencial y que la privación no afectaba la habitabilidad de la vivienda. La medida fue considerada proporcional y justificada dada la situación de impago prolongado.
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