Hoy vamos a hablar del artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que trata sobre «el Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje» ¿Alguna vez has pensado que, si todos obrásemos con buena voluntad y cumpliendo con nuestras obligaciones a “rajatabla”, muchas profesiones no existirían?  Nadie dejaría su coche aparcado en un sitio exclusivo para usuarios con movilidad reducida, no habría heces de perro en nuestras aceras, ni existirían los morosos en nuestra Comunidad.

Sabemos perfectamente que, en ocasiones, la partida viene mal dada (léase nuestra economía) y con buena voluntad no alcanza para liquidar las deudas y estar al día, pero con diálogo y buena predisposición entre las partes siempre es preferible “un mal acuerdo que un buen pleito”.

Si tu también tienes un vecino moroso quizás te interese leer este interesante artículo que hoy te traemos en nuestro blog.

El pasado 16 de junio ha entrado en vigor la ley 10/22, 14 de junio, “De medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, transformación y Resiliencia. La también llamada “La ley de rehabilitación de viviendas”  incluye algunas modificaciones en la ley de Propiedad Horizontal ( Ley 49/1960 de 21 de julio sobre la Propiedad Horizontal) con el objetivo de facilitar a las Comunidades de Propietarios la toma de decisiones, por ejemplo, frente a la morosidad (entre otras). (Si quieres saber más sobre la reclamación de las deudas comunitarias pincha en este enlace teniendo en cuenta que se redactó en julio del año 2020 y ahora se han introducido algunas modificaciones que te contamos más abajo)

Dicho esto, la mencionada modificación la podemos encontrar en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal sobre Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje.

El artículo nº 21 de La ley de propiedad Horizontal

El artículo 21 de La ley de propiedad Horizontal ha sufrido algunas modificaciones.

En líneas generales estas son las principales modificaciones del Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal que debes conocer

Con esta reforma la Ley pretende dotar a las Comunidades de propietarios de capacidad sancionadora mediante la privación; por ejemplo, del uso de instalaciones o servicios comunes no esenciales y a su vez permitirá el establecimiento de intereses superiores al interés del dinero, siempre que no sean abusivos y /desproporcionados. Estas medidas no podrán tener carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la Comunidad.

Otra de las modificaciones del artículo 21 de la ley de propiedad Horizontal será la referida a los intereses por mora que se generarán de forma automática desde el vencimiento del crédito comunitario sin necesidad de requerimiento previo, desde el momento en el que este se haga efectivo.

Como punto negativo cabe aclarar que la ley no menciona cuál será la mayoría necesaria para la adopción de estos acuerdos, pero al entenderse su naturaleza estatutaria, se entiende necesaria la unanimidad de la Junta de Propietarios, hecho que probablemente sea un escollo al momento de llevar esta reciente modificación a la práctica.

Además de esta modificación, también se han introducido cambios en cuanto al proceso monitorio especial de reclamación de deudas comunitarias puesto que ahora, se podrán reclamar deudas futuras a las vencidas en el momento del acuerdo de liquidación de deuda con el límite de la notificación del acuerdo de liquidación de deuda al moroso.

En el proceso monitorio especial también se podrán reclamar todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del Secretario-Administrador que correrán a cargo del deudor o moroso. Antes de la inclusión de esta modificación, muchos tribunales no admitían esta posibilidad ya que se trataba de un proceso monitorio especial en el que no estaba previsto de forma expresa.

Habiendo mencionado las principales modificaciones del artículo 21 de la Ley de propiedad Horizontal sobre «el Impago de los gastos comunes, medidas preventivas de carácter convencional, reclamación judicial de la deuda y mediación y arbitraje», dicho texto queda redactado de la siguiente manera:

  1. La junta de propietarios podrá acordar medidas disuasorias frente a la morosidad por el tiempo en que se permanezca en dicha situación, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones, siempre que no puedan reputarse abusivas o desproporcionadas o que afecten a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no podrán tener en ningún caso carácter retroactivo y podrán incluirse en los estatutos de la comunidad. En todo caso, los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo.

 

  1. La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal. En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre. El secretario administrador profesional, si así lo acordare la junta de propietarios, podrá exigir judicialmente la obligación del pago de la deuda a través de este procedimiento.

 

  1. Para instar la reclamación a través del procedimiento monitorio habrá de acompañarse a la demanda un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose.

Además del certificado deberá aportarse, junto con la petición inicial del proceso monitorio, el documento acreditativo en el que conste haberse notificado al                deudor, pudiendo también hacerse de forma subsidiaria en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante un plazo de, al menos, tres días. Se                   podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los                 gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.

 

  1. Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.

El tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo                  prestando las garantías establecidas en la Ley procesal.

 

  1. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y/o procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los límites establecidos en el apartado tercero del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal, incluidos los de ejecución, en su caso.   En los casos en que exista oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si la comunidad obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión se deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.

 

  1. La reclamación de los gastos de comunidad y del fondo de reserva o cualquier cuestión relacionada con la obligación de contribuir en ellos, también podrá ser objeto de mediación-conciliación o arbitraje, conforme a la legislación aplicable.

Fuente: Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado (incluye la última modificación de fecha 15 de junio de 2022)

Contar con un Administrador de Fincas colegiado, que además sea abogado especialista en Propiedad Horizontal puede ahorrarle a tu Comunidad de Propietarios mucho tiempo y dinero, ya que el artículo 21 de la ley de propiedad Horizontal ha sufrido modificaciones que es muy importante conocer.

Recuerda que “lo barato sale caro” y confía en un profesional con amplia y reputada experiencia en la Administración de Fincas. Llámanos!

 

 

 

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