En el artículo anterior del mes de febrero de 2023 hemos comenzado a tratar un tema tan amplio como es “Las obligaciones del propietario de un inmueble”.
Para una mejor comprensión del mismo nos pareció interesante dividir el artículo noveno de la Ley de Propiedad Horizontal en 3 partes, porque lo bueno si breve, dos veces bueno.
(Nota:
-Los apartados a-b y c del mencionado artículo noveno son explicados en el artículo anterior: Obligaciones del propietario de un inmueble. Parte I. Marzo 2023. Pincha en este link para consultarlo.
-Los apartados g-h e i del mencionado artículo noveno son explicados en el artículo posterior a este: Obligaciones del propietario de un inmueble. Parte III. Abril 2023. Pincha en este link para consultarlo.)
- d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
Uno de los incumplimientos más frecuentes al respecto de las obligaciones del propietario de un inmueble es la negativa a permitir el acceso a la vivienda a los operarios contratados por la Comunidad o por el seguro comunitario para la relación de una conducción común, argumentando exclusas tales como «que le tienen que garantizar el arreglo integral de todos los daños que se le produzcan, incluso los estéticos, o simplemente porque les resulta incómodo permitir dicha reparación.
Pues bien, esta actitud claramente insolidaria e irresponsable, puede conllevar la exigencia de responsabilidades legales a dicho propietario o inquilino, e incluso, en los casos más graves, puede motivar la entrada por la fuerza con autorización judicial.
Los propietarios deben ser conscientes que la obligación de permitir el acceso para reparaciones es algo incuestionable y recogido expresamente en nuestra legislación vigente, sin perjuicio del derecho que le asiste a reclamar a la comunidad (bien a través de su seguro de vivienda o directamente) aquellos perjuicios o deficiencias que, en su caso, se le puedan causar.»
- e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.
En este caso estamos hablando de las obligaciones de un propietario de un inmueble más conocida.
El hecho de que algún propietario decida no disfrutar de alguna zona o servicios comunes (gimnasio, piscina, pistas de tenis, etc.) no exime al mismo del pago de la cuota de participación fijada (o derrama)
Dentro de las obligaciones del propietario de un inmueble, está la de contribuir al pago de los gastos comunes los utilice o no los servicios.
En el caso de que alguno de estos servicios o zonas comunes se encontrase inoperativo por reparación o desperfecto tampoco exonerará a ningún propietario del pago de la cuota de participación fijada o de la derrama acordada para restaurar el servicio de los mismos.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden,
para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
En el caso de deuda por parte de algún propietario en concepto de cuota de participación la comunidad tendrá preferencia de cobro frente a otros acreedores (exceptuando las deudas salariales)
Las deudas exigidas al propietario serán las correspondientes al año en curso (las vencidas, es decir, la de los meses del año que ya pasaron) y a los 3 últimos años. Pinchando en este link puedes obtener más información al respecto.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.
La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.
Esta es otra de las obligaciones de un propietario que en ocasiones no es tomada suficientemente en cuenta a la hora de vender o comprar una propiedad.
He aquí la importancia de contar con el certificado de estar al corriente de los pagos con la comunidad con la firma del secretario-administrador o presidente de la comunidad (en el caso de que no hubiese administrador) puesto que este documento nos libra de cualquier entre dicho sobre el historial de pagos (o deudas) de una propiedad.
- f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, la realización de las obras de accesibilidad recogidas en el artículo diez.1.b) de esta ley, así como la realización de las obras de accesibilidad y eficiencia energética recogidas en el artículo diecisiete de esta ley.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
El fondo de reserva permitirá a la comunidad de propietarios hacer frente a un gasto imprevisto necesario y urgente siempre con la intención de evitar el deterioro del edificio y el detrimento de la calidad de los servicios de los que allí habitan.
Es obligación del propietario de un inmueble contribuir al fondo de reserva.
Su utilización se destinará a la atención de las obras de conservación, reparación y de rehabilitación de la finca así como las de accesibilidad (solicitadas por personas con discapacidad o mayores de 70 años que residan en la comunidad cuyo coste anual repercutido no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
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