DEUDORES EN MI COMUNIDAD DE PROPIETARIOS. ¿QUÉ HACER SI MI VECINO NO PAGA LA CUOTA?
Ninguna comunidad (o muy pocas) se libran de contar entre sus vecinos con un propietario moroso al que por más que se le recuerden sus obligaciones de pago, hace caso omiso a las mismas.
Todos los miembros de la comunidad de propietarios están obligados a participar en los gastos comunes de mantenimiento de los servicios generales de dicha comunidad, sin excepciones de ningún tipo.
¿Cuándo un propietario es considerado “moroso”?
Se considera moroso a todo propietario que no está al corriente de sus obligaciones de pago, vencidas, líquidas y exigibles, sean recibos ordinarios (cuotas de comunidad) o extraordinarios (derramas). Los motivos de la morosidad pueden ser muy diversos (por no estar de acuerdo con una decisión tomada por la junta o por no tener ingresos por encontrarse en el paro, por citar sólo los más comunes) pero sea cuál fuere ninguno justifica o exime de esta obligación. Una obligación de pago se considera “vencida y exigible” a partir del momento en el que venza el plazo fijado por la junta o por los estatutos comunitarios para su pago. En cuanto a la liquidez se considera “líquida” cuando está concretada en una suma de dinero.
LA VÍA AMISTOSA.
Dice el refrán que “hablando se entiende la gente”. Desde este despacho queremos agregar que, a veces sí y a veces no. Detrás de cada propietario hay un mundo y no sabemos si está pasando problemas económicos o de salud que le impiden hacer frente a los pagos y quizás se pueda llegar a un acuerdo amistoso entre las partes para que el vecino moroso realice los pagos atrasados que beneficie al mismo, al regularizar su situación y también beneficie a la comunidad ya que evitaría un futuro proceso monitorio y la tan incómoda vía judicial.
Los acuerdos amistosos de pago deben quedar reflejados por escrito con el fin de evitar malas interpretaciones o entredichos posteriores que puedan agravar el problema. Deben especificarse los plazos e importes a satisfacer para liquidar la deuda en cuestión.
Si esta vía amistosa no rinde frutos y la comunidad de propietarios decide iniciar el proceso judicial para la reclamación de la deuda, el primer paso es acordarlo en la Junta de Propietarios. Se debe convocar dicha junta debidamente, y con todos los requisitos legales. Debemos de asegurarnos de que en el orden del día se especifique que se va a tratar el tema de las deudas con la comunidad y asegurarnos además de que dicha convocatoria llegue al vecino en cuestión. Si antes de la fecha de la celebración de la junta el vecino deudor o moroso no ha saldado su deuda, en dicha junta se debe autorizar al presidente o al administrador a reclamar el pago judicialmente. La aprobación de este punto del orden del día se debe de hacer en 2ª convocatoria por mayoría simple de los propietarios presentes y representados con derecho a voto, con sus respectivas mayorías de los coeficientes.
En el acta, además de la aprobación de las acciones judiciales se debe reflejar la certificación de la deuda (dónde constará el titular de la misma, la cuantía y el concepto).
El siguiente paso es que el presidente de la comunidad envíe mediante burofax (con justificación de texto) un requerimiento de pago al vecino deudor, con el acta de la Junta e informándole del inicio del procedimiento judicial y requiriéndole el pago de la deuda en el plazo de veinte días.
Desoído este requerimiento, la comunidad podrá interponer un procedimiento monitorio que es la vía más rápida y sencilla ya que no se requiere abogado ni procurador, aunque es recomendable que el proceso esté asesorado por un abogado. En el mismo, el acreedor (la comunidad de propietarios) reclama al deudor (el vecino) una deuda que como dijimos anteriormente es vencida, líquida y exigible.
Antes de inicio del procedimiento se debe comprobar mediante la obtención de una nota simple en el registro de la propiedad que el que el deudor es el propietario de la vivienda.
El Juzgado puede iniciar el requerimiento de pago a las direcciones del deudor o a la dirección de la vivienda. Si en ambos casos no hay respuesta por su parte, puede notificarla por edictos.
Una vez aprobada la petición inicial de la demanda por parte del Juzgado y admitida a trámite se requiere al deudor por parte del secretario del Juzgado para que en el plazo de veinte días se oponga alegando las razones correspondientes o pague la deuda que se le reclama.
Si hay respuesta por parte del deudor y atiende al requerimiento de pago ante el Juzgado, el secretario archivará las actuaciones.
Si el deudor se opone al proceso monitorio el mismo finaliza y la deuda deberá reclamarse por los causes procesales del juicio declarativo, según la cuantía reclamada y será necesario un abogado. Aun así, cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas del procedimiento.
CELEBRACIÓN DEL JUICIO POR DEUDAS COMUNITARIAS.
Si el deudor se opone formalmente al procedimiento monitorio, se celebrará un juicio, o bien verbal o bien ordinario, dependiendo de la cantidad adeudada. Y el pago de las deudas dependerá del resultado:
Si el deudor gana el pleito a la comunidad, no pagará las costas del juicio. Y puede que la comunidad tenga que abonar al deudor las que él o ella hayan tenido durante el proceso (abogados, procuradores…).
Si pierde el pleito, este último pagará las costas a la comunidad (incluyendo los honorarios del abogado y procurador), así como la deuda que se le exige.
Aunque, según especifica el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen de ambos (abogado y procurador) no podrán superar un tercio de la cantidad reclamada.
¿procedimiento monitorio-juicio declarativo-edictos? Si todos estos términos te suenan un poco lejanos entenderás la necesidad de dejar este asunto tan delicado en manos de un abogado experimentado en materia de propiedad horizontal.
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