Todos queremos estar siempre mejor, mejor física y mentalmente, con una economía más saneada, tener relaciones interpersonales más sanas y gratificantes, etc. A nivel comunitario, uno de esos objetivos se lograría con una economía más desahogada y es entonces cuando los propietarios se plantean vender la vivienda del portero.
La sociedad actual ha evolucionado y aunque en ocasiones nuestros mayores se esfuercen por recordar que todo tiempo pasado fue mejor, no podemos negar que todos los avances presentes hacen nuestra vida más fácil.
En MM Asesores contamos con esa amplia e intachable trayectoria profesional que su comunidad de propietarios necesita porque nos avala una trayectoria profesional de más de 30 años en la administración de fincas en Murcia, Cartagena, La Manga del Mar Menos y pedanías.
Como no podría ser de otra manera puesto que son una parte importante de la sociedad, las comunidades de propietarios reflejan esta nueva realidad a través de innovación, tecnología y eficiente organización, prescindiendo de los servicios que ya no son necesarios.
Es por eso que muchas comunidades de propietarios, en el orden de mejorar su situación económica, se plantean vender la vivienda que antaño ocupaba el portero, figura que como habrás leído en otros de nuestros artículos (¿Te lo has perdido? Pincha entonces este enlace) cada día es más prescindible.
Vender la vivienda del portero. Pasos a seguir:
En primer lugar, se debe celebrar una Junta General (ordinaria o extraordinaria) notificada en los términos que establece el artículo 9 de la LPH, en la que se incluya como punto del orden del día la desafectación del bien, es decir, que se convierta en elemento privativo, al tratarse de un elemento común se exige la unanimidad para alcanzar el acuerdo, creando así una finca (una propiedad) nueva independiente.
A partir de este acuerdo habrá que recalcular las cuotas de participación en los gastos comunes del Edificio ya que la portería no tenía cuota de participación, esto implica una bajada de las cuotas de participación del resto de los comuneros.
Además. ello supone una modificación del título constitutivo, por lo que también requiere la unanimidad.
En segundo lugar, en la misma Junta o en otra debe acordarse la venta del inmueble que además deberá aprobarse por unanimidad (según regula el art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que los acuerdos no regulados expresamente en este artículo que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación), teniendo muy en cuenta la forma de convocar y celebrar la junta de propietarios, con expreso punto en el orden del día y la necesidad de que conste debidamente citado personalmente cada propietario, así como la notificación posterior del acuerdo.
En el acuerdo deben asignarse nuevas cuotas de participación en la propiedad y gastos de la Comunidad de Propietarios. Lo más sencillo es asignar una cuota al nuevo propietario y prorratear las demás, y el secretario otorgará la escritura de la venta.
Es importante destacar, que en el caso de que las viviendas que sufren modificación de su cuota de participación, las viviendas privativas de siempre, tuvieran hipotecas en vigor, habrá que notificar a las entidades de crédito para que den su consentimiento a la venta. Por ello, es importante que el administrador de fincas, no solo sea persona cualificada si no que además esté respaldado por un buen departamento jurídico y técnico tanto para el papeleo como para el reparto equitativo de las cuotas.
¿Qué dice la Ley de propiedad Horizontal sobre vender la vivienda del portero?
Para conocer los fundamentos legales de la “desafectación de un bien” primero revisaremos la definición de “bien afectado” entendiéndose esta como:
Entendiendo en este caso que el “bien” es la vivienda del portero y el “uso general” es, valga La redundancia, el uso que se le da al mismo como vivienda del portero.
Teniendo este concepto claro podemos entender que la “desafectación de un bien” se trata de:
O dicho de manera más entendible es la pérdida de la condición que tenía el bien (como vivienda del portero) para pasar a ser una vivienda que pueda venderse por parte de la Comunidad. Un elemento común como la vivienda del portero pasa a tener carácter privativo.
Respecto a la toma de la decisión sobre este hecho, el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal reza que:
- Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
Recordemos:
El mencionado acuerdo sobre vender la vivienda del portero deberá ser tomado en una Junta General (ordinaria o extraordinaria) debidamente convocada, cumpliendo inescrupulosamente la Ley de propiedad horizontal y dicho acuerdo requerirá la unanimidad de propietarios y coeficientes.
Al producirse la venta, la antes vivienda del portero pasará a tener un coeficiente de participación en la comunidad, hecho que se reflejará en la reducción del coeficiente de las demás viviendas y/o locales de la finca para que entre todas las propiedades puedan volver a sumar una cuota de participación de un 100%.
También debe contarse con la conformidad de los bancos o entidades que hayan concedido hipotecas al resto de viviendas o locales y que aún estén vigente.
Luego de realizar esta modificación, se tendrán que modificar los datos de la finca en los asientos del registro de la propiedad con una nota marginal donde se reflejen las nuevas cuotas de participación.
Vender la vivienda del portero es una gestión laboriosa pero no imposible.
No podemos dejar de mencionar la gran importancia que tiene que todo este proceso se realice cuando ya exista un comprador interesado en la propiedad para así poder inscribir la misma a nombre del nuevo titular y evitar que tengan que inscribir la misma a nombre de todos los dueños del edificio con lo engorroso que este hecho es.
De esta manera, desafectar la vivienda del portero cuando ya existe un comprador, sólo requerirá la presencia del presidente de la comunidad a la hora de formalizar la venta en representación de todos los propietarios.
Sobre los aspectos tributarios de la desafectación y posterior venta de la vivienda del portero, esta alcanzará tres operaciones fiscales distintas a las que nos referiremos sin entrar en detalles dada la complejidad de las mismas.
Sólo por aclarar escuetamente el panorama mencionaremos que:
–La desafectación de la vivienda tributará por actos jurídicos documentados (AJD) cuya base imponible será el valor real del bien.
–La modificación de los coeficientes de la propiedad no tributará por actos jurídicos documentados (AJD) ni por transmisión patrimonial onerosa (TPO).
–La transmisión del elemento nuevo creado tributará por transmisión patrimonial onerosa (TPO).
Como podrán comprobar, vender la vivienda del portero redundará en que la comunidad de propietarios pueda afrontar de manera más desahogada futuras reformas, reparaciones urgentes, renovación de los ascensores, etc. Sin que los propietarios deban pagar costosas derramas.
Como contrapartida, los trámites y gestiones pueden llegar a ser engorrosos y requerirán la actuación de un profesional competente, experimentado y altamente formado en la administración de fincas y el derecho.
¡No deje los asuntos importantes de su comunidad en manos de cualquiera!
MM Asesores es especialista en la administración de Fincas en Murcia, Cartagena, La Manga del Mar Menor y pedanías.
Contamos con un amplio y variado equipo de profesionales altamente capacitados con Francisco José Mulero Martínez -Abogado y administrador de Fincas colegiado- a la cabeza del mismo. Para su comunidad de propietarios elija a los mejores. Pida presupuesto sin compromiso a través de este enlace.