¿Qué  es la “UNANIMIDAD”? Octubre de 2020.

Como comuneros, cuantas veces nos hemos visto en la duda de qué acuerdos necesitan o no “unanimidad”. El tema es muy amplio y sin ánimo de pretender reemplazar a la Ley de Propiedad Horizontal, nos gustaría mencionar qué acuerdos hacen necesarios la “unanimidad”.

Empecemos por lo básico, ¿Qué es la “unanimidad”? “Unanimidad” es el consentimiento “expreso” o “tácito” de todos y cada uno de los propietarios conforme al artículo n º  5 de la Ley de Propiedad Horizontal. Además de tener en cuenta el consentimiento expreso de los asistentes a la junta, también se deberá tener en cuenta el consentimiento de los no presentes a través de la notificación a los mismos con el envío del acta. Se entenderá que consienten “tácitamente” si no se manifiestan en contra en el plazo de 30 días siguientes (tal cual expresa el artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal)

 “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”. Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal

Acuerdos que necesitan unanimidad de la Junta de propietarios:

 Salvo las excepciones previstas en propia ley de propiedad horizontal, los acuerdos que necesitan “unanimidad” son todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo aprobar el cerramiento de las terrazas de los áticos, que los locales del edificio puedan desarrollar actividades distintas a las que especifican en el título constitutivo, modificación de las cuotas de participación, etc.

1. Cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas de participación, como hemos dicho, necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Si no se consigue esta por la falta de voto de algún vecino existe la posibilidad de solicitar la aprobación del mismo mediante la interposición de un procedimiento judicial, impidiendo de esta forma que uno sólo de los propietarios pueda imponer su voluntad sobre el resto de los componentes de la Comunidad.
2. La instalación de nuevas infraestructuras (energías renovables) provoque una alteración sustancial del edificio, ponga en riesgo su seguridad  o sea contraria, de forma clara y patente, a la estética del edificio.

3.-  Obras de acceso y movilidad de personas con discapacidad: si las obras que se vayan a realizar suponen una grave pérdida del uso de otros elementos comunes o perjuicio directo sobre algunos vecinos en concreto, se requerirá la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos el voto favorable de esos perjudicados.

        Estos casos de discordia sobre la necesidad o no del voto favorable de la totalidad de los propietarios deberán dilucidarse judicialmente.

4.-  En la modificación de la configuración del edificio, por ejemplo cuando la instalación del nuevo ascensor requiera una modificación sustancial del edificio. En este supuesto, se requeriría la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos la autorización de los propietarios que se vean afectados en sus derechos de manera directa.

       Si la instalación es compatible con la configuración del edificio y no cuenta con la oposición de los propietarios a los que le afectara directamente la instalación del ascensor, el acuerdo no requerirá de dicha unanimidad.

5.-  En el arrendamiento de zonas comunes que tengan asignado un uso o servicio específico en el Título constitutivo.  Ejemplo: la terraza común tiene asignado como uso o servicio específico común, el que pueda ser utilizada por los propietarios como tendedero. Si va a ser arrendada la terraza a una empresa para que instale una antena de telefonía y dicha instalación limita el uso de la misma, requerirá de unanimidad.

       Si el elemento común no tiene asignado un uso específico podrá ser arrendado si cuenta con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación del total del edificio.

6.-  La desafectación de elementos comunes. Si queremos desafectar la antigua vivienda del portero para que la Comunidad de propietarios pueda posteriormente vender la vivienda (que ya no  constituye un servicio de la Comunidad) necesitaremos la unanimidad de la Junta de propietarios, ya que posteriormente la conversión de ese elemento común en privativo va a suponer una modificación de las cuotas de participación del Título constitutivo, al tener que asignarle un coeficiente de participación.

Acuerdos que modifican al Título constitutivo pero no exigen unanimidad:

Como hemos dicho anteriormente, las acciones que afecten al título constitutivo en su gran mayoría necesitan unanimidad, pero hay otros acuerdo que no la requieren como por ejemplo:

1.-  Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3º LPH)

2.-  La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable  exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3º LPH)

3.-  La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, en un asunto sobre la construcción de una piscina sólo se requeriría 3/5 de los propietarios y cuotas.

Como habrá podido observar el tema de los acuerdos por unanimidad se trata de un tema complejo para el que es necesario contar con un administrador de fincas colegiado, con experiencia suficiente no sólo en la Ley de propiedad horizontal,  sino también en la jurisprudencia relativa a estos casos.