Las terrazas comunitarias de uso privativo son aquellos elementos comunes (valga la redundancia) de los cuales generalmente nos acordamos porque tienen algún desperfecto que arreglar.
Cuando este desperfecto, llámese filtración, emboce de los conductos de desagüe, rotura de la membrana impermeabilizante, ha producido daños o humedades a los vecinos de las viviendas inmediatamente inferiores (y en ocasiones más abajo también) ese es el día en que todos se acuerdan de las terrazas comunitarias, sean estas terrazas comunitarias de uso privativo, terrazas puramente comunitarias (o privativas a secas).
Como suele ocurrirnos a muchos mortales “sino lo veo, no existe” y puesto que las terrazas comunitarias no suelen ser sitios de reunión o esparcimiento (ya que colgar la colada no cuenta como esparcimiento) nos acordamos de ellas cuando ya no tenemos más solución que tomar medidas urgentísimas para su reparación.
El mantenimiento preventivo y la limpieza regular de las terrazas comunitarias y de las terrazas comunitarias de uso privativo, juegan siempre a favor de la correcta conservación de las mismas haciendo que la comunidad de propietarios ahorre en tiempo, dinero y disgustos muchas veces evitables.
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Huimos de los gastos superfluos, las comisiones innecesarias y todas esas cuestiones meramente “decorativas” puesto que una empresa de limpieza que invierta mucho en publicidad para darse a conocer puede ser tan buena como la de nuestro barrio, la diferencia estará reflejada en el coste de los servicios contratados.
¿terrazas comunitarias, comunitarias de uso privativo o privativas «a secas»?
Recordemos brevemente el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal en alguna de sus partes:
-Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
-Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.
Terrazas comunitarias de uso privativo, empecemos por el principio…
Vamos a empezar por lo básico porque de ahí parten las diferencias entre unas y otras.
- Terrazas comunitarias de uso común: Las terrazas comunitarias de uso común son aquellas zonas del edificio que, contando con las medidas de seguridad necesarias, pueden ser usadas por los propietarios siempre teniendo en cuenta lo recogido en la escritura, los estatutos de la comunidad o las normas de régimen interior.
Todos los propietarios de edificios que cuenten con una terraza comunitaria deberán conocer si se trata de una terraza transitable o no transitable puesto que este hecho determinará lo que se podrá o no realizar en ella:
Si la terraza es no transitable sólo podrán acceder a ella el personal técnico facultado y autorizado para la reparación y mantenimiento de las mismas o de los elementos que allí estén instalados.
El mantenimiento, la limpieza regular y las distintas acciones (por ejemplo, la impermeabilización) que deban llevarse a cabo para el correcto uso y conservación de estas terrazas correrá siempre a cargo de la comunidad de propietarios.
- Terrazas comunitarias de uso privativo: Las terrazas comunitarias de uso privativo son espacios de propiedad de la comunidad de propietarios que tienen el uso y disfrute asignado a un propietario en exclusiva.
Otros elementos comunes de uso privativo pueden ser los patios de luces, las terrazas de algunos áticos, azoteas, etc. Cabe aclarar que tener asignado en exclusiva el uso y disfrute de estos elementos no significa que en el se puedan realizar las obras o modificaciones que nos de la gana.
El uso y disfrute de las terrazas comunitarias de uso privativo viene recogido en la escritura de la propiedad (o título constitutivo) a la que se le asigna. En el caso de que no esté recogido en la escritura, las normas para el uso y disfrute se recogerán en los estatutos que la comunidad apruebe a posteriori (que deben ser aprobados por unanimidad de votos)
Luego de aprobados estos estatutos con la mayoría exigida por la ley, los mismos deberán ser registrados en el registro de la propiedad para que sean vinculantes para los futuros propietarios, teniendo en cuenta que ya lo son para los propietarios que lo eran en el momento de su votación y aprobación.
- Terrazas privativas: La titularidad de la terraza vendrá descripta en la escritura. En estos casos el propietario además del uso y disfrute de la terraza también tiene la titularidad de la misma por lo cual tendrán la obligación de mantenerlas y conservarlas en buen estado.
En las terrazas comunitarias de uso privativo también deben cumplirse normas en cuanto a su uso y disfrute. Imagen de Pexels.com
Mantenimiento de una terraza comunitaria de uso privativo.
El mantenimiento de una terraza comunitaria de uso privativo recaerá sobre la comunidad de propietarios aunque su uso y disfrute sea de un/unos propietarios en exclusiva o sobre el propietario en cuestión dependiendo de la situación.
Los gastos y tareas necesarias para la conservación, limpieza y mantenimiento preventivo de este elemento común de uso privativo correrán a cargo del propietario.
Las reparaciones que se deben a defectos de construcción o estructurales sean originarios o sobrevenidos y puesto que afectan a todo el inmueble, correrán a cargo de la Comunidad de propietarios, exceptuando aquellos que fueron causados por el mal uso o negligencia del usuario.
El buen hacer del administrador de fincas incluirá evaluar toda la información a su alcance (escrituras, estatutos, acuerdos de régimen interior, etc.) antes de determinar a quién corresponde el mantenimiento, arreglo o reparación de una terraza.
Como en tantos otros ejemplos cotidianos, contar con un administrador de fincas colegiado, que además sea abogado especialista en propiedad horizontal, avalado por una amplia e intachable trayectoria será un activo muy beneficioso para su comunidad.
Recuerde que siempre lo barato sale caro.
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