Cambiar de administrador de fincas no tiene porqué ser una tarea titánica si sabes como hacerlo, por supuesto, siguiendo lo legalmente establecido.
Para ayudarte en este propósito hemos elaborado un dosier con las preguntas que más se repiten cuando nuestros clientes nos piden asesoramiento al respecto.
Luego de su lectura comprobarás que cambiar de administrador no es difícil si sabes como hacerlo.
MM Asesores es especialista en la administración de Fincas en Murcia, Cartagena, La Manga del Mar Menor y pedanías.
Contamos con un amplio y variado equipo de profesionales altamente capacitados con Francisco José Mulero Martínez -Abogado y administrador de Fincas colegiado- a la cabeza del mismo.
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Debido a la importancia de la decisión siempre recomendamos que sea meditada y objetivamente respaldada con hechos para intentar no tomar decisiones sin fundamento alguno, motivadas por rencillas personales o producto de hechos fortuitos.
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Preguntas frecuentes antes de cambiar de administrador.
¿Cuál debe ser la mayoría necesaria para cambiar de administrador?
La mayoría necesaria para cambiar de administrador de fincas es la “mayoría simple”, es decir, la mitad de propietarios y coeficientes + uno deben estar de acuerdo en cambiar de administrador.
Si tienes interés en saber más sobre las mayorías necesarias en las comunidades de propietarios, aquí te dejamos toda la información.
¿La Junta para cambiar de administrador tiene que ser estrictamente una junta general extraordinaria o puede hacerse en una junta general ordinaria?
Podrá hacerse en cualquier de los dos casos (lo explicaremos en esta y en la siguiente respuesta)
Se solicitará al presidente o administrador la inclusión de este punto del orden del día (Cese del actual administrador) en la convocatoria a la junta general ordinaria.
Cabe señalar que según el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal cualquier propietario puede pedir a título personal y por escrito la inclusión de algún punto del orden del día y el presidente no podrá negarse a incluir el mismo.
En el caso de que quede mucho tiempo para la realización de la junta general ordinaria, el presidente podrá convocar a una junta general extraordinaria para que el resto de sus vecinos se pronuncien al respecto.
¿Se puede cambiar de administrador si el presidente no quiere convocar la Junta extraordinaria para hacerlo?
Es posible convocar una junta extraordinaria sin intervención del presidente siempre y cuando esta esté respaldad por el 25% de los propietarios o un número de estos que representen el 25 de los coeficientes de participación (artículo 16.1 de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Con qué antelación se debe enviar la convocatoria con el orden del día para que la junta general extraordinaria sea válida?
Las convocatorias a juntas generales extraordinarias no tienen que cumplir con un plazo mínimo de antelación como las juntas generales ordinarias. Así y todo es altamente recomendable que se convoque a la misma con la mayor antelación posible para intentar que la asistencia de propietarios sea numerosa y así poder tomar la mejor decisión posible para la comunidad.
¿Quién debe enviar la convocatoria para cambiar de administrador?
El presidente podrá indicar al administrador que envíe la convocatoria para su cese y el administrador no podrá negarse a hacerlo.
Si la relación entre presidente y administrador no fuese cordial, el presidente, o el 25% de los propietarios u otro número de propietarios que representen el 25% de los coeficientes de participación, podrán proceder a comunicar la convocatoria a través de los buzones o el tablón de anuncios. Esta convocatoria tendrá plenos efectos jurídicos conforme a lo establecido en el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Cambiar de administrador puede suponer un coste económico para la comunidad?
La respuesta dependerá de si el administrador y la comunidad tienen un contrato firmado o no.
En el caso de tener un contrato de prestaciones firmado, se deberá respetar el mismo en todas y cada una de sus estipulaciones.
En el caso de que no exista tal contrato entre las partes, debemos remitirnos a la Ley de Propiedad horizontal (artículo 13.7) que dice:
El administrador no es un empleado más de la finca, el administrador es un órgano de gobierno y como tal está protegido por la ley (artículo 1124 del código civil):
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Dicho de manera llana: La resolución del contrato debe ser recíproca salvo que alguna de las partes haya faltado a sus obligaciones dando lugar a una indemnización requerida por parte del perjudicado.
¿Se puede cambiar de administrador sin pagar indemnización?
Existen dos vías legales:
-La vía sencilla: Esperar a que cumpla el plazo por el que fue renovado su cargo.
-La vía jurídica: Que el cese sea requerido por una supuesta mala praxis del administrador, lo que enmarcaría el despido dentro de una causa justa.
Dentro de lo entendido como mala praxis no es posible contemplar cuestiones tales como:
El administrador tardó mucho en responder mi email…
El seguro no arregló los desperfectos en el techo de mi baño…
El electricista realizó una reparación de urgencia y la factura es elevada….
Deben tratarse de graves incumplimientos en sus obligaciones legales y las mismas deben haber sido tratadas con anterioridad pidiéndole que rectifique en sus procederes y cumpla los deberes que se le han encargado. Seamos justos señores, todo el mundo se equivoca en el ejercicio diario de sus tareas y el fallo debe contemplarse porque no somos máquinas, no así la falta de interés o la negligencia como menciona el artículo 7.1 del código civil:
Hasta aquí, nuestro artículo “Cómo cambiar de administrador”
Como podrá apreciar, contar con un administrador de fincas con amplia y reputada trayectoria profesional, que además sea abogado y sea administrador de fincas colegiado en Murcia y Cartagena siempre será un activo a favor de su comunidad de propietarios.
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