¡Murcia, qué hermosa eres! Y cuando decimos Murcia hablamos de Cartagena, el Valle de Ricote, las playas del Mediterráneo, Mar menor y tantos otros lugares de la geografía murciana que hacen que nuestra región haya sido visitada por casi un millón de turistas extranjeros en el año 2023 (casi un 20% más que el año anterior).
El verano se acerca y primero todo es armonía; los días son más largos, salimos a la calle de terraceo, los niños han terminado el colegio y todos nos preparamos para disfrutar de esa época en la que, tengas la edad que tengas, siempre surgen planes apetecibles.
¡De ilusiones también se vive queridos lectores! Y si hay algo asegurado es que en verano, en nuestra hermosa Región de Murcia hará mucho calor… afortunados aquellos que pueden disfrutar del mar, el aire acondicionado o las piscinas privadas o comunitarias…
Las piscinas comunitarias, tan amadas cuando el calor arrecia y tan odiadas cuando compraste el bajo de tus sueños tan cerca de la piscina comunitaria que puedes escuchar las risas de los niños ( ¿o serán gritos?) el momento de relax del vecino del otro bloque ( ¿o será el humo de su cigarrillo?) o contemplar la práctica de deportes en equipo ( ¿o serán los balonazos que tiran de tu balcón los tiestos que tanto cuidaste todo el año?)
MM Asesores es especialista en la administración de Fincas en Murcia, Cartagena, La Manga del Mar Menor y pedanías.
Contamos con un amplio y variado equipo de profesionales altamente capacitados con Francisco José Mulero Martínez -Abogado y administrador de Fincas colegiado- a la cabeza del mismo.
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Más allá de los inconvenientes normales que pueden surgir en cualquier convivencia, una buena organización a nivel comunitario, acompañada de una minuciosa gestión por parte del administrador de fincas, el presidente y todo el personal que trabaje para el edificio será imprescindible para que los meses de verano sean un período de disfrute y no de sufrimiento.
Piscinas comunitarias. Preguntas poco frecuentes con respuestas interesantes que todos deberíamos saber…
No intentaremos dar una clase magistral sobre piscinas comunitarias ni mucho menos, simplemente repasaremos algunas de las preguntas y respuestas que muchas veces quedan en el tintero.
Sin más dilación, allí vamos…
¿Quién decide que se puede y no se puede hacer en una piscina comunitaria?
Las comunidades de propietarios también tienen normas (y las piscinas comunitarias, como elemento de uso común de una finca también) que estarán especificadas en los estatutos de la comunidad, las normas de régimen interno y a falta de estos, la ley:
- Los estatutos: No es obligatorio para ninguna comunidad contar con ellos, aunque si es recomendable puesto que allí se plasmarán los derechos y obligaciones de los propietarios.
Los estatutos son de obligado cumplimiento y por eso requieren la aprobación por “unanimidad” de la Junta de propietarios.
Una vez aprobados deben registrarse en el registro de la propiedad puesto que tienen carácter público y pueden ser consultados previa petición presencial al mismo.
- las normas de régimen interno o normas de convivencia deben ser aprobadas por “mayoría simple” es decir la mitad más uno de propietarios y coeficientes de participación deben estar de acuerdo con las mismas.
En este acuerdo se podrá delimitar la cantidad de invitados por tamaño de la propiedad, los horarios de apertura de la piscina, la prohibición de comer, beber o fumar en el ámbito de la misma, etc.
Las normas de régimen interno nunca podrán ir en contra de los estatutos de la comunidad (si los hubiese) o de la ley en sí.
- La ley de propiedad horizontal es la norma que rige todo lo relativo a las comunidades de propietarios y en su defecto, lo será nuestro código civil.
¿Es obligatorio tener socorrista en las piscinas comunitarias?
Según la disposición 10580 del BOE número 244 de 2013 Las piscinas comunitarias son consideradas piscinas privadas y por ende están exentas de la obligación de contratar a un socorrista profesional.
El Estado cedió esta competencia a las comunidades autónomas, entonces, las piscinas comunitarias se regirán por la normativa de cada CCAA. Pudiendo ser distinta la normativa a aplicar según la piscina comunitaria esté en Madrid o Murcia.
¿Qué formación debe tener el encargado de la limpieza y mantenimiento de la piscina?
El personal que se encargue de la limpieza y mantenimiento de los equipos e instalaciones de las piscinas deberá contar con el certificado que les capacite para este fin y que a tal efecto establece el Ministerio de sanidad, servicios sociales e igualdad.
El mismo tiene por nombre “mantenimiento y conservación de piscinas” y tiene como objetivo conocer y manejar las destrezas necesarias para poder llevar a cabo de forma eficaz la limpieza y el mantenimiento de piscinas comunitarias y sus instalaciones.
¿Quién será el responsable del correcto estado del agua de la piscina y de todo lo que ocurra en las piscinas comunitarias?
¿Cómo podemos tener la certeza de que el agua es apta para el baño?
Contratar personal capacitado será un aspecto clave para asegurarnos que conoce la normativa a seguir y su puesta en práctica.
Según el Real Decreto 742/2013 de 27 de septiembre:
Se realizará un “control inicial” según exige la normativa para las piscinas cuyo agua no proceda de la red de distribución pública o cuando la piscina hubiese estado cerrada más de dos semanas o después de cierres temporales.
En el mismo se controlarán: Ph, temperatura, transparencia, turbidez, cloro libre residual, etc. Además, se utilizarán indicadores microbiológicos de Escherichia coli, Pseudomonas aeruginosa y legionela spp( sólo en caso de vasos de piscinas comunitarias con aerosolización y climatizados).
En el caso de tratarse de piscinas cubiertas también se controlará la humedad relativa, la temperatura ambiente y el CO2.
Luego de este control inicial se realizará un “control de rutina” que será diario y en el mismo se constatará el nivel del PH, turbidez, desinfectante residual, transparencia, tiempo de recirculación, temperatura.
El mismo se realizará por las mañanas antes de la apertura al público.
Por último, se realizará un “control periódico” que será mensual donde el agua deberá controlarse según los parámetros incluidos en el “control inicial”.
¿Qué debe hacerse en caso de encontrar materia fecal u otros restos biológicos en el agua?
¡Señores y señoras, han leído bien! Todos los años, al menos una vez por temporada ocurren este tipo de accidentes y son, como es de esperarse, cosas de niños y no tan niños.
Existe un protocolo a seguir en este caso y debe cumplirse a rajatabla siempre.
Para empezar, la materia fecal debe eliminarse por el inodoro y nunca se utilizará la barredera para aspirarla puesto que contaminaría todo el circuito.
El vaso de la piscina deberá ser cerrado al baño hasta que los valores sean normales, limpiando todos los elementos utilizados para la recolección de los sólidos o líquidos con lejía (redecillas, cubo, etc.) y aquí recién empieza la tarea…
Se seguirá el protocolo establecido según se trate de heces sólidas, líquidas, sangre o vómito y puesto que el mismo es tan extenso, lo mejor para su comprensión es la consulta de este PDF que nos facilita tan amablemente la empresa microservices.es. ¡Gracias!
La persona o empresa encargada del mantenimiento de la piscina debe contar con el certificado habilitante.
¿Es obligatorio adaptar las piscinas comunitarias para que puedan usarlas personas con problemas de movilidad o personas mayores de 70 años?
Aquí hablaremos de 3 supuestos diferentes pero con un mismo objetivo:
1º La ley 15/1995 de 30 de mayo sobre límites al dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónica a las personas con discapacidad dispone que las personas que siendo propietarios, arrendatarios, subarrendatarios, usufructuarios o usuarios de fincas urbanas y acreditasen sufrir algún tipo de minusvalía o ser mayores de 70 años pueden realizar obras de accesibilidad “a su coste” sin necesidad de tener un acuerdo comunitario que las autorice.
2º Continuando con la ley 26/2011 de 1 de agosto:
Las obras de accesibilidad que deban realizarse en los elementos comunes para facilitar la utilización de los mismos a personas con discapacidad o a personas mayores de 70 años serán de carácter obligatorio para la comunidad siempre y cuando las mismas no excedan las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3º Cuando el importe de las obras sea superior a las 12 mensualidades ordinarias, el acuerdo deberá aprobarse por “mayoría simple” (¿Todavía tienes dudas sobre las mayorías necesarias? En este enlace puedes informarte Mayorías necesarias para la adopción de diferentes tipos acuerdos).
En el caso de que se adopte el acuerdo, será la comunidad de propietarios la que costee la obra para la adaptación.
Debido a la complejidad de este tema, el mismo no debe ser tomado “a la ligera”. Contar con un abogado especialista en Propiedad Horizontal será la mejor opción para su comunidad de propietarios, sea el tema las piscinas comunitarias o cualquier otro.
¿Es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad Civil en las comunidades de propietarios que tengan piscinas comunitarias?
En la Región de Murcia no es obligatorio que las comunidades de propietarios tengan contratadas una póliza de seguros.
Aunque no sea obligatorio si es altamente recomendable ya que por poco dinero (comparándolo con las pérdidas que podrían sufrirse en un incendio, por ejemplo) la comunidad podría ahorrarse grandes cantidades y dolores de cabeza.
Una vez más podrá comprobar que la administración de fincas no es sólo cobrar recibos, ya que a diario surgen situaciones que ponen a prueba nuestra capacidad de resolución y organización en el tema de las piscinas comunitarias y muchos otros.
La administración de fincas de hoy en día se trata de una tarea mucho más amplia y delicada (y cada día más) en la que contar con un administrador de confianza, ampliamente experimentado le ahorrará muchos disgustos y dinero.
En MM ASESORES trabajamos todo el año para que su comunidad esté “a punto” y Ud. Sólo se dedique a disfrutar del verano.
