Funciones del presidente de la Comunidad.

Acabas de recibir el acta de la última Junta de tu comunidad y además de enterarte de que el vecino moroso sigue sin hacer frente a los pagos pendientes y que tendrás que pagar una derrama para el arreglo de aquella pérdida de la piscina, ahora también eres el nuevo presidente de tu Comunidad. ¡Vaya sorpresa! Si este es tu caso o bien quieres estar al tanto de cuáles son las funciones del presidente de la Comunidad de propietarios, sigue leyendo…

¿Qué dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre las funciones del presidente de la comunidad?

La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13 establece que:

1. Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:

a) La Junta de propietarios.

b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.

c) El secretario.

d) El administrador.

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.

2. El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el artículo 17. 7ª resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

Igualmente podrá acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.

3. El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

4. La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.

Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.

5. Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.

6. Los cargos de secretario y administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.

El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.

7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

8. Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo 398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.

“Hilando fino” al respecto.

Las funciones del presidente serán además de las que dice la ley, las que le atribuya la Junta de propietarios.

Como en todos los aspectos de la vida, aquí también hay matices que se deben tener en cuenta y aquí trataremos de desgranar aspectos interesantes del cargo en cuestión.

-El presidente deberá ser nombrado entre todos los propietarios mediante elección o por cualquier otra manera que se haya acordado previamente en una junta (sorteo, turno rotatorio, etc.)

– La duración del cargo será de por un año, salvo que los estatutos de la Comunidad expresen algo diferente.

– El cargo de presidente es obligatorio, exceptuando aquellos casos en los que existan una serie de circunstancias reales (una podría ser una enfermedad) que impidan el ejercicio y la Junta exima al mismo del ejercicio. En el caso de que la Junta no exima al presidente (porque existiese cualquier causa que se lo impida), y a petición de este, deberá ser un juez quien determine el relevo del cargo en otro propietario para que lo sustituya hasta que se proceda a una nueva designación, atendiendo a las razones que este primero manifieste. El plazo legal para solicitar la nueva designación será de un mes contando a partir del mes siguiente a su acceso en el cargo.

– No podrán ejercer el cargo  y las funciones de presidente de la comunidad ninguna persona que no sea el propietario o copropietario (incluidos inquilinos, usufructuarios o residentes familiares del propietario o copropietario). En el caso de que el titular de una propiedad sea una persona jurídica, como un banco, dicha persona jurídica será quien ostente la presidencia en la persona del representante legal. A pesar de la obligatoriedad, la Junta deberá tener en cuenta qué es lo mejor para la comunidad en cuanto a respetar “a rajatabla” el sorteo o turno rotatorio o pensar en el buen funcionamiento de la Comunidad.

-No residir habitualmente en la propiedad no es motivo suficiente para negarse a ser presidente, aunque en la práctica y pensando en el correcto desempeño de sus funciones, sería mejor que si tuviese su residencia habitual en dicha propiedad. En estos casos podría designarse a un tercero (siempre y cuando sea propietario) para que realice las labores de nexo comunicativo con el administrador y/o los reparadores.

– En el caso de que el cargo de presidente sea por elección, se necesitará el voto a favor de la mayoría de los propietarios presentes o representados que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Serán necesarias las mismas mayorías en el caso de determinar el cese en dicho cargo. En el caso de que un propietario se presentase voluntariamente al cargo, el quorum para ser elegido sería el mismo, el voto favorable de la mayoría de presentes y representados y la mayoría (mitad más uno) de las cuotas de participación.

– Entre otras funciones, el presidente ostenta la representación de la Comunidad en asuntos legales, será quien firme los contratos con mantenedores u otros servicios (directamente o por delegación), dará el “visto bueno”, en su caso, a los certificados de estar al corriente de los pagos de la comunidad, tomará decisiones urgentes e impostergables, o cualquier otra tarea que le sea encomendada por la Junta, como por ejemplo la custodia de llaves, etc.

– En el caso de no existir el cargo de secretario-Administrador, será el presidente el encargado de presentar las cuentas o custodiar la documentación relativa a la comunidad, realizar el pago a los reparadores y cualquier otra cuestión necesaria para el buen funcionamiento de la comunidad incluida la confección de los certificados de estar al corriente de los pagos de la Comunidad en el caso de una venta por parte de un propietario.

-En ningún caso el cargo de presidente puede suplir la voluntad de la Junta de propietarios con la suya a su gusto y según su criterio particular, debiendo solamente limitarse a ejecutar los acuerdos que se hayan tomado en esta y en el ejercicio de sus competencias legalmente atribuidas.

– La condición de “deudor” (esté demandado o no) no imposibilita el ser nombrado presidente cuando es elegido por el resto de propietarios o cuando sea por turno rotatorio o cualquier otra fórmula establecida, pero deberá tenerse en cuenta que es el presidente (en este caso el mismo deudor) es el que deberá representar a la comunidad en caso de demanda y es contrario a derecho demandarse a sí mismo. Lo mismo ocurre cuando el propietario que se presenta voluntario mantiene un procedimiento legal abierto contra la comunidad o al revés; se incurriría en incompatibilidad manifiesta en el cargo de presidente y en la representación en el juicio.

– El presidente será quien convoque a la Junta de propietarios o en defecto podrá ser convocada por el 25 % de los propietarios (o un número de propietarios que ostente el 25% de coeficientes) o 25% de coeficientes de participación en el caso de que el presidente se niegue a realizar la convocatoria.

– El eximir al presidente del pago de las cuotas de comunidad en compensación por sus gestiones y dedicación al cargo podría acarrear “dudas jurídicas” en cuanto a la mayoría necesaria para la adopción de dicho acuerdo, siendo nosotros partidarios de una compensación por los conceptos antes mencionados, que es claramente un acto de mera administración que requiere mayoría simple de propietarios y cuotas.

– El cargo de vicepresidente no es obligatorio, pero podrá ser contemplado con el objetivo de suplir al presidente en sus funciones en caso de ausencia, vacante o imposibilidad manifiesta del mismo, así como también tendrá por objeto asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones en los términos que decida la Junta.

En cualquier caso, ser presidente requiere un compromiso en el ejercicio de las funciones encomendadas, que como vemos podrían ser muchas y complicadas, dependiendo de las particularidades de su comunidad, por eso le recordamos la importancia de contratar a un administrador de fincas colegiado con amplia experiencia para que pueda asesorarle correctamente. No está de más recordar que el incorrecto desempeño de las funciones de presidente de la comunidad, sea por acción u omisión podría acarrear responsabilidades penales o civiles, las cuales siempre es mejor evitar.

¿Le ha tocado ser presidente de la comunidad y tiene dudas de cuales son las funciones? Nosotros podemos ayudarte, puedes ponerte en contacto a través de este enlace.

(fuente fotografía principal: freepik.es)