Derramas aprobadas antes de la venta de un piso. ¿Quién debe pagarlas, comprador o vendedor? Julio de 2021.
Seguramente ya te habías hecho esta pregunta antes y como otras veces la respuesta dependerá de los «matices» .
En los últimos meses de este año 2021 y en nuestra labor como administradores de fincas colegiados, hemos notado un gran incremento en la solicitud y posterior confección de los “certificados de estar al corriente de los pagos de la comunidad”. Debido a la confusión que surge en muchas ocasiones, nos pareció muy interesante volver a tocar el tema que ya hemos abordado en nuestro blog, en la entrada del mes de febrero de 2021, del cual recomendamos su lectura como punto de partida. (Pincha aquí si te lo has perdido).
Hoy queremos darle una vuelta más de tuerca… he aquí la pregunta ¿Quién paga las derramas cuando se vende un piso?
La crisis sanitaria en la que todavía se encuentra inmerso nuestro país ha traído aparejada una serie de cambios relacionados con el mercado inmobiliario muy dispares. Por un lado, algunas personas tienen que desprenderse de sus segundas residencias porque ya no pueden mantenerlas, puesto que su situación económica ha cambiado.
Por otro lado, han salido a la venta, viviendas provenientes de herencias de personas mayores que lamentablemente no han podido sobrevivir a la pandemia, de las cuales sus legítimos herederos no pueden hacerse cargo y deciden vender. Otro matiz sería el caso de aquellas personas que viéndose imposibilitadas de viajar, salir de compras o salir a cenar, han tenido la posibilidad de ahorrar ese dinero y ahora deciden buscar un mejor sitio para vivir o lanzarse a la compra de su primera vivienda.
Como suele decirse, cada uno con sus circunstancias hace lo que mejor puede…
1.¿Qué dice la Ley de Propiedad horizontal?
El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal lo expresa claramente:
“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras”.
Ahora usted se estará preguntando ¿Qué es una cantidad es exigible?
2.¿Qué es una “cantidad exigible”?
Una cantidad es “exigible” a partir del mismo momento en el que se devenga, o dicho de “entrecasa”, es exigible luego de haberse pasado “al cobro”. Veámoslo con un ejemplo:
– María compra su vivienda en el mes de marzo de 2020.
– En una Junta anterior del mes de enero del año 2020 (de la que María no participó porque no era propietaria aún) se acordó girar una derrama en el mes de noviembre del año 2020 para hacer frente a la colocación de césped artificial en las zonas comunes.
-En este caso, María debe pagar la derrama que es la propietaria de la vivienda a la fecha de devengo ya que el responsable de pagar es quien sea propietario al momento de la exigibilidad de las cantidades. Recordemos que:
“Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectadas al pago de dichas mejoras”.
María ya pudo responder a esa pregunta. ¿Tienes dudas? Pincha aquí para realizar la consulta con un especialista.
¿Quién paga las derramas cuando se vende un piso?
3.La importancia del “certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad”.
La Ley no especifica nada al respecto de las derramas (no expresa la obligación de consignar en el certificado las derramas aprobadas en curso o las que estén aprobadas y pendientes de iniciarse) ya que sólo exige que se haga referencia a que el vendedor o “transmitente” se encuentra al corriente de pago de los gastos generales o de las deudas al momento de la venta.
No por eso y para evitar conflictos con el nuevo propietario “o adquiriente” consideramos que es una buena práctica hacer referencia en el certificado de las derramas en curso y pendientes que no pueden ser satisfechas y exigidas al vendedor porque aún no han sido devengas.
Además de lo expresado en el párrafo anterior, no estaría demás consignar en el mencionado certificado que hay recibos domiciliados (como ser la cuota comunitaria mensual o trimestral, o el recibo del consumo del agua) que aún están en plazo de devolución. En estos casos, la coletilla “salvo buen fin del cobro” podría ahorrarnos algún que otro disgusto. Así y todo, si alguno de esos supuestos ocurriese, la deuda siempre sería del comprador.
Es por esto que el “certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad” es tan importante y no puede realizarse “a tontas y a locas”. Entre la solicitud del mismo y la entrega nunca podrán mediar menos de 7 días. He aquí el porqué de la importancia de contratar a un Administrador de Fincas colegiado con amplia experiencia en la materia. No comprometa su futuro!
