CERTIFICADOS DE ESTAR AL CORRIENTE DE LOS PAGOS DE LA COMUNIDAD.

En nuestro trabajo diario como Administradores de fincas colegiados y dentro de nuestras numerosas tareas, hay varias dudas que son habituales entre nuestros comuneros y de todas ellas hablaremos en este artículo.

Primero, nos gustaría señalar lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal al respecto sobre este tema y específicamente el artículo 9, en su apartado  1.e. Citamos textualmente el artículo nº9 “Obligaciones de los propietarios”:

ARTÍCULO 9 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: «OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS»

  1. Son obligaciones de cada propietario:    a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.     b) Mantener en buen estado de conservación de su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.  c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.   d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.   e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo. El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación. En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.  f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitación. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones general.    g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados.  h) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.   i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria.
  2. Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 17.

 

He aquí las respuestas a vuestras preguntas sobre el «Certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad»

 ¿Por qué los “certificados de estar al corriente de los pagos de la comunidad” tienen un coste?

La confección del “certificado de estar al corriente de los pagos de la comunidad” se entiende como una relación privada entre el Secretario-Administrador y el comunero que realizará la operación, ya que se trata de una obligación exigida por la ley entre las partes interesadas en la operación de venta (el propietario actual y el futuro adquiriente) en la cual el Secretario-Administrador está al margen. La obligación es fruto del acto privado de compraventa.

El acto de solicitar el mencionado certificado configura una relación entre el comunero (el que vende su propiedad) y el secretario-Administrador a raíz de la mencionada transmisión. No es la comunidad en sí la que pide el certificado sino un particular y como producto de esta relación el Secretario-Administrador tiene derecho a percibir el pago de unos honorarios por su trabajo.

¿No debería estar incluido dentro de las obligaciones del Administrador de fincas y ser gratuitos?

No ciertamente, ya que el contrato del secretario-Administrador vincula al mismo con la comunidad y con cada uno de los comuneros en aspectos relacionados que le afecten a la misma pero que sean exclusivamente comunitarios. Por lo tanto, en la emisión del “certificado de estar al corriente de los pagos” se establece una relación jurídica privada entre el comunero vendedor y el secretario-Administrador por la cual este último tiene derecho a percibir una compensación económica.

¿Por qué dicho certificado no puede ser confeccionado de inmediato y necesita ser pedido con al menos 7 días de antelación?

La confección y expedición del “certificado de estar al corriente de los pagos” implica una responsabilidad ineludible por parte del Secretario-Administrador ya que cualquier error en el que este pueda incurrir recaerá directamente sobre él. Dicho de otra manera, el Secretario-Administrador debe tener la absoluta certeza de que la información reflejada en el certificado concuerda con la realidad, caso contrario, el deberá responder por cualquier error u omisión.

¿Por qué son importantes los certificados de estar al corriente de los pagos de la comunidad si soy el comprador?

De regalo, una respuesta más…¿puedo como comprador, renunciar a esta certificación?

El comprador o «adquiriente» puede exonerar al vendedor de esta obligación, hecho que debe quedar reflejado en la escritura de compra-venta al momento de su firma pero esto no es para nada recomendable.

Es necesario recalcar que el único que puede expedir un certificado es el Secretario, que en la mayoría de los casos será un profesional Administrador de Fincas colegiado, ya que nadie mejor que él es conocedor del estado de cuentas de cada uno de los propietarios. No podrá emitirse por ningún otro órgano de la comunidad. Sólo en el caso de no haber administrador será en muchos casos el presidente, quien ejerza esa función, o aquel propietario que haya sido nombrado al efecto.

Pin It on Pinterest

Share This